【法拍屋小常識】 屋主向銀行貸款，因繳不起房貸或故意不繳房貸，而被銀行交由法院強制執行拍賣以抵還

法拍屋小常識 屋主向銀行貸款，因繳不起房貸或故意不繳房貸，而被銀行交由法院強制執行拍賣以抵還銀行貸款的房屋。 1. 標購法拍屋前注意事項： A.須就自己的經濟能力選購，不要因仲介說會幫忙貸款額度，訂購超出自己能力範圍的房子。 B.確定購屋之目的是自住、投資或辦公；對標的物的選擇標準更明確。 C.確定自己的選擇範圍（考慮因素包含家庭收支、生活機能與空間需求）。 D.實地查看房屋座落週遭環境，屋內格局，建材及設備，有無車位，車位使用人，產權是否清楚。 E.現場查看有無租賃或被占用情形。 2.購屋法拍屋程序： A.取得法拍屋資訊：司法院或法拍屋代標公司網路查詢。 B.準備保證金：標購法拍屋，依規定投標人須繳納20%～30%的保證金，超過壹萬元者得以當地台銀／合庫／郵局支票繳納，未得標者法院退還投標人，在投標前就必須準備投標保證金。 C.找好得標後剩餘款項之代墊款銀行：法拍屋於得標後七日內繳清拍賣價金之尾款，才可以取得「不動產權利移轉證明書」，再辦理過戶，因此得標後之亦須籌措不動產轉移之尾款。（此部份可透過銀行「法拍屋貸款」協助籌措購買法拍屋之資金） D.選物件：依個人需求及負擔能力選定適合標的。 E.勘察：親赴現場勘察，以瞭解投標標的物之狀況。建議可以聯絡查封拍賣的銀行，請他們派人協助您勘查房屋 (1)標的物之標示與形狀。 (2) 臨時狀況與面寬是否有違建或地上物。 (3)是否有第三者占用，而影響點交。 (4)   週邊環境是否符合需求，同時調查同類型房子價格，以判定是否值得購買。 F.投標：法拍屋的拍價訂定大約低於市價二、三成，依規定投標人須繳納底標價20～30%的保證金，保證金在新台幣壹萬元以內者，得以千元大鈔放進封存袋內，超過壹萬元者，得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票，放進封存袋內，將袋口密封，並在封口處簽名或蓋章，未得標者法院開標後未得標，可於投標當日領回保證金。 G.開標：投標當日由競標者中出價最高者得標。 H.得標：得標者應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並取得「不動產權利移轉證明書」。 I.過戶：取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅，持稅單、收據、權利移轉證明書、身分證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。 J.貸款：辦妥過戶取得不動產所有權，可向各金融機構辦理抵押貸款。 3.投標前注意事項： A.租賃權問題：查明拍賣標的物是否有租賃權存在，法院有無排除。 B.抵押權問題：一般拍定後抵押權均可塗銷但經協議且同意者例外。 C.點交問題：標的物如有人承租或被佔用情形，法院通常都不辦理點交，標購人須與佔用者協調，在過程中較麻煩且可能要花費一筆錢才能解決或另行起訴。 D.標購價格：考量標的物是否有承購價格之限制（如國宅或工業用地或農地等），瞭解本身是否符合資格才去投標。 E.優先購買權：查明該標的物是否有其他人有優先購買權，如地上權人、共有人、承租人等。 4.法拍屋投標流程： A.至法院服務處索取投標單信封（信封內有投標單及保證金信封）。 B.開立當地台銀支票作為投標保證金（保證金金額依法院規定）。 C.填寫投標單。 D.於投標日攜帶身分證及印章，在時間內至法院投標室將投標單投入，開標後，沒得標者，當場領回保證金，得標者則留下辦理手續。 5.法拍屋得標後流程： A.得標後7日內要付清尾款。 B.開標後14日內將收到法院開出之「權利移轉證明書」，即可依此證明書辦理過戶。 C.如果得標物是不點交，則已經不關法院的事，如果是有點交的的話，則要寫點交狀，法院才會執行第一次的點交驅逐原住戶。 D.如果原住戶沒有依約搬離，則再請第二次點交，第二次點交如果住戶還是沒有搬離，那麼可以申請第三次強制點交。 E.第三次點交，住戶如果還是沒有搬離時可請搬家公司會同法院書記官與管區，將原住戶驅逐，完成房屋點交程序。 6.法拍屋過戶相關費用： A.監證費：按契約書所載價值課徵百分之一，辦理地點在鄉鎮市區公所。 B.公證費：按契約書所載價值課徵千分之一，辦理地點在地方法院公證處。（註：監證費與公證費擇一辦理） C.印花稅：按照買賣合約貼足千分之一的印花。 D.契稅：不動產因買賣而取得所有權者，需繳納的契稅為契價的6%。 E.代書費：一般而言，買賣約10,000~12,000元，設定抵押約3,000元，塗銷約1,500~2,000元，抵押權權利內容變更約3,000元。 F.教育捐：不動產坐落於台灣省需加徵契稅之30%的教育捐。 G.地政規費：過戶－不動產買賣價格（公契）之千分之一；設定抵押權－設定金額之千分之一。 H.書狀費：視房屋、土地的筆數計算，每張八十元。 (轉至網路)